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陕西快乐十分遗漏号:樓市紅五月不紅 房企資金鏈壓力攀升

陕西快乐十分单式开奖 www.cayjeq.com.cn 來源:海置業 瀏覽量:189 發布時間:2018-06-13

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摘要:  去年以來,多個城市先后發布了多項樓市調控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下,房地產市場持續降溫,傳統“紅五月”風光不再。

“紅五月”不紅 房企資金鏈壓力攀升

去年以來,多個城市先后發布了多項樓市調控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下,房地產市場持續降溫,傳統“紅五月”風光不再。截至6月7日,已有內地、香港多家上市房企發布5月銷售數據,龍頭房企5月銷售增速普遍放緩,萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環比出現下滑。業內人士認為,3月開始的新一輪調控政策逐漸影響市場,對于房地產企業而言,壓力開始體現到銷售數據上,預計房企銷售數據在二季度會有明顯的回落。同時,2017年房地產周期走弱,前期激進融資擴張的高杠桿中小開發商資金鏈更加敏感,將面臨越來越大的流動性壓力。

銷售速度明顯放緩

中原地產研究中心統計數據顯示,5月份,包括萬科等在內的房企銷售速度均有所放緩。16家已經公布銷售業績的房企,5月份合計銷售1900億元,環比下調7.8%,這也是今年以來銷售業績最差的月份。整體數據顯示,在一二線城市調控加碼的影響下,特別是從2017年初開始,一二線城市發布信貸調控政策后,房企銷售速度明顯放緩。

從單個公司來看,碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發生變化。碧桂園5月實現銷售金額400.6億元,相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯營公司,今年前5個月實現合同銷售金額約2442.2億元,合同銷售面積約2727萬平方米。其中,碧桂園權益所有人應占合同銷售金額及合同銷售建筑面積,分別約為1765億元及2031萬平方米。

萬科5月份實現銷售金額358.9億元,同比、環比分別下滑1.35%和14.32%,銷售面積242萬平方米;2017年前5個月累計實現銷售金額2280.5億元,銷售面積1520.1萬平方米,同比分別增長54.43%及40.41%。

中國恒大也公告了其銷售數據,5月份的合約銷售金額為381.9億元,略高于4月銷售金額,合約銷售面積為371.9萬平方米,合約銷售均價為10269元/平方米。此外,數據顯示,新城控股(18.330, 0.06, 0.33%)、綠城中國等5月銷售金額環比均有所下降。盡管融創中國、世茂地產、首創置業等公司5月銷售金額環比上漲,但漲幅不大且銷售規模與第一梯隊差距較大,這也難改5月行業銷售疲弱的大勢。

中原地產首席分析師張大偉認為,預計年內房企較高的業績目標可能很難完成。從目前來看,2017年一季度很多公司銷售業績數據更多是因為2016年的結轉,當前市場二季度繼續沖高可能性越來越小。

此前,有多家龍頭房企表示,上半年將采取加緊出貨的態勢,同時預計下半年銷售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示,去年公司管理層已預見到政策加碼會對市場產生影響,因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示,調控政策越來越緊,上半年銷售漲幅翻倍是非常態,下半年應該弱于上半年。

熱點城市成交萎縮

在“因城施策”的調控背景下,城市間樓市表現也出現分化。從全國主要城市銷售數據看,5月大部分熱點城市銷售數據均出現環比與同比調整,其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯,整體市場分化趨勢加快。

與此同時,房企分化也在加劇。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮,二線限購與非限購城市呈現兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看,受新房限價、商住受限等政策影響,主要項目集中于一二線核心城市的房企營收和凈利潤受影響較大。統計數據顯示,5月一線城市新房成交套數同比下調幅度達到37%,二線城市下調幅度接近30%,三線城市則上升28%。

某大型房地產公司人士對記者表示,除了限購和限售政策外,自去年“930”調控以來,多個一二線核心城市對新盤項目定價、預售證的發放加強了監管,包括項目二期均價不得明顯高于前期銷售項目售價,否則不予發放預售證等。該人士表示,在限制定價的政策下,北京、上海一些新樓盤價格甚至低于附近區域二手房,產生了10%至20%的折價,因此出現搖號買房、一房難求的局面。盡管銷售順利,但由于均價受到限制,房地產公司利潤水平也受到影響。記者了解到,今年以來,位于北京城六區的數個開盤項目價格,較此前計劃的價格有10%至20%的下調。盡管沒有明確的政策,但從目前市場上的項目來看,8萬元/平方米成為一個重要門檻。

另一方面,北京、上海嚴格實施的商住限售政策對開發商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后,成交直接降至冰點。云房資訊的數據顯示,5月北京簽約商住房僅為44套,而一些已經或正在銷售的商住項目還面臨著解約退款風險。

受益于一二線城市調控后的溢出需求,三四線城市今年以來銷售情況火爆,這也使得主要布局三四線城市的地產商上半年銷售情況表現不錯。中原地產統計數據顯示,2017年前5月網簽住宅排名居前的項目,就包括位于徐州、惠州等多個未限購的三線城市項目。深圳某大型房企的負責人對記者表示,未來仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區環一線城市的發展前景,不過隨著更嚴格限購政策的實施,環一線城市間樓市預計也將出現分化。

融資壓力逐漸增加

張大偉認為,在調控政策下,2017年樓市降溫明顯,由此帶來了一定的經營風險。一部分房企在2016年拿了一些高價地,在這種情況下,對未來房價上漲預期很高,而調控又導致房價上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升,各種融資渠道壓力逐漸增加,對很多房企而言,資金鏈風險正逐漸積累。

云房數據分析師指出,在房企融資難、融資貴的背景下,銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月,銷售回款占房地產資金來源的51.2%,環比上升1.1個百分點,同比上升4.2個百分點。隨著市場成交下滑,房企銷售回款壓力上升,同時由于境內外發債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴格監管,預計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務成本。

不過,張大偉認為,大型房企憑借規模、品牌和低融資成本等優勢,仍然有較大的騰挪空間。2016年,不少大型房企抓住低成本發債優勢,已經置換了前期大部分的高成本負債。而標桿企業則可以通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備,并布局多元化投資。

中國恒大6月5日發布公告稱,公司繼5月贖回永續債561.8億元人民幣后,再次贖回永續債243.8億元人民幣,已累計贖回永續債805.6億元人民幣,并計劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續債。

碧桂園總裁莫斌表示,上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現金流,應對可能到來的房地產下行周期,抓住更多機會。而保利方面則在投資者電話會議中表示,因預計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響,主觀上會在上半年加快推貨進度。

而中小房企預計面臨更加艱難的局面。盡管銷售結轉至營業收入還有一定的時間差,但在調控背景下,部分項目儲備少、資金成本高的中小房企業績已經顯露疲態。Wind數據顯示,目前已經公布中期業績的房企中,不少中小房企業績下滑甚至出現虧損。

國泰君安(19.360, 0.17, 0.89%)固定收益分析師指出,2017年房地產周期走弱,內外部流動性堪憂,外部融資收縮動向更需要密切關注,尤其是前期激進融資擴張的高杠桿中小開發商資金鏈更加敏感,將面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。


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